은퇴를 준비하는데 또는 은퇴했는데 아직 갚아야 할 집 페이먼트가 남아 있다. 모기지를 모두 갚을 만큼의 현금 자산을 모아두고 있다. 그러면 모기지를 모두 갚는 것이 유리할까 아니면 현금을 안전자산에 투자하고 모기지를 계속 가지고 있는 것이 유리할까.
요즘 역대 최저 수준의 이자율로 모기지를 가지고 있는 시니어들의 가장 큰 고민거리다. 어찌 보면 행복한 고민일 것이다. 예전에는 “은퇴할 때 모든 빚을 갚는 것이 좋다”가 정석이었다. 그래야 은퇴 후 빚에 쪼들려 살지 않게 되기 때문이다. 뉴욕 타임스는 최근 이런 문제를 고민하는 은퇴자들에게 조언하는 기사를 실었다.
▲ 모기지 대신 CD 투자
캘리포니아 사는 A 씨(80세)는 2020년 말 집을 재융자했다. 3% 이자율이다. 재융자하기 전에 그동안 모아뒀던 돈으로 모기지를 갚아 버릴까도 생각했다. 하지만 3% 이하 이자율로 30년 재융자를 한다면 페이먼트가 크게 줄어들어 부담이 줄어든다는 생각에 재융자를 선택했다. 현금은 그대로 가지고 있으면서 요즘 역대 최저 이자율의 장기 모기지를 가지고 있는 시니어들이 많다.
온라인 부동산 거래 사이트 레드핀에 따르면 지난해 3분기를 기준으로 모기지를 가진 주택 소유주 10명당 6명은 4% 이하의 낮은 이자율을 가지고 있다. 이중 ¼은 이보다 낮은 3% 이하의 모기지 이자율이다.
그런데 연방준비제도가 인플레이션을 잡기 위해 이자율을 급히 올리면서 투자자들은 5% 이상의 이자를 주는 CD와 같은 안전자산으로 눈을 돌리고 있다. 은퇴 후 모기지를 모두 갚아 버리기 위해 수년 동안 목돈을 모아뒀던 사람들도 이제는 생각을 바꾸고 있다. 최저 수준의 모기지는 그대로 두고 목돈을 안전자산에 투자해 은퇴 후 생활비로 사용하는 것이 유리하다고 생각하는 것이다.
모아둔 현금으로 3% 이자율 모기지를 갚기보다는 4.5~5% CD에 두는 것이 훨씬 좋기 때문이다. 버지니아 알렉산드리아의 재정 전문가 에반 비치는“빚을 모두 갚아버리면 현금이 고갈돼 필요할 때 사용할 수 없다”고 말했다.
▲ 시니어 40% 모기지 보유
매사추세츠 체비체이스에 사는 은퇴 연방 공무원 개리 제이콥스는 2021년 말 모기지 이자율이 역대 최저점을 찍을 때 재융자했다.
올해 79세인 제이콥스는 30년 모기지로 재융자를 통해 월 페이먼트를 300달러로 대폭 낮췄다. 그동안 모아뒀던 돈의 절반을 남은 모기지 상환을 위해 사용하려고 했다가 마음을 고쳐먹었다고 제이콥스는 말했다.
하버드 대학 주택통합연구센터가 최근 공개한 자료에 따르면 64세 이상 주택 소유주의 40% 이상이 모기지를 가지고 있는 것으로 나타났다. 이들의 부모 세대 25%보다 두 배나 높다. 이같이 많은 시니어들이 모기지를 가지고 있는 이유는 최저 금리가 주요 요인이라고 하버드 대학은 밝혔다.
연구소의 제니퍼 몰린스키 주택 및 노년 사회 프로젝트 매니저는 “충분히 모기지를 갚을 능력이 있는 시니어들도 보유한 현금을 다른 곳에 투자하고 모기지를 그대로 유지하려고 한다”고 말했다.
▲ 단점에 유의
몰린스키 매니저는 은퇴 후의 부채는 전반적으로 시니어들에게 부담을 증가시킬 수 있다고 경고했다. 은퇴자 상당수가 고정 수입으로 살아간다. 따라서 크레딧 카드와 같이 이자율이 높은 또는 이자율 변동이 심한 부채는 매우 큰 부담으로 작용할 수 있다. 최악의 경우 건강에 문제가 발생하거나 배우자 사망과 같이 생활을 흔드는 또는 재정을 압박하는 상황에 직면하면 시니어들은 집을 포기하는 경우가 많다.
전미노인협회(AARP)의 로리 트라윈스키 재정 및 고용 담당 국장은 “저소득 시니어들에게는 주택 유지가 때로는 어려울 수 있다”면서 “은퇴하면서 수입이 줄어드는 단계에 접어들기 때문”이라고 말했다.
최근 주택 가격이 크게 뛰어오르면서 주택 소유주들의 서류상의 에퀴티는 크게 상승했다. 한마디로‘종이 부자’라는 말이다. 고정 수입을 가지고 있는 은퇴 시니어들에게는 그다지 반가운 소식은 아니다. 집값이 올라가면서 재산세 부담도 커진다. 또 보험료 부담도 더 높아진다.
모기지는 주택 소유주들의 가장 큰 재정 부담이다. 50대와 60대 주택 소유주들은 예기치 못한 실직이나 누군가를 돌봐야 하는 등의 상황에 직면하면 재정적 어려움을 감당하기 힘들어 진다.베스 트루스데일 고용연구소 연구원은“주택은 모든 사람에게 가장 큰 지출원이기 때문에 돈을 다 갚은 주택 보다 모기지가 남아 있는 주택은 매달 큰 부담이 될 수 밖에 없다”고 말했다.
▲ 직장 유지 어려워
많은 사람이 소셜 연금을 받을 때까지 계속 일을 하려고 한다. 하지만 미국 근로자 절반만이 50대를 넘기면서까지 일을 계속할 수 있다고 트루스데일 연구원은 밝혔다. 이는 수입이 없어진다는 것을 의미한다.
나이 들어 실직하는 사람들의 상당수는 여성과 저학력 근로자들이며 50대에 들어서면서 고용율은 20%로 하락한다는 데 유의해야 한다.
트루스데일 연구원은“다른 곳으로 직장을 구한다고 해도 원하는 만큼 일을 할 수 있다는 보장은 없다”고 밝혔다.
▲ 에퀴티 활용 제대로 못 해
주택을 소유하고 있다고 해도 주택 에퀴티를 충분히 사용하는 데 어려움을 겼을 수 있다. AARP의 트라윈스키는 집 가치가 뛰어올라 에퀴티를 많이 사용할 수 있다고 생각하지만 실제로는 그만큼 가치가 나가지 않는 경우가 많다고 말했다. 오랫동안 집을 소유하고 있으면서 손을 보지 않아 부엌이나 화장실이 구식이다.
활동력이 떨어져 집을 제대로 관리하지 않고 업그레이드하지 않아 실제 가치가 예상만큼 안 나온다는 말이다. 만약 노년에 주택 에퀴티를 사용하고 싶다면 가치가 올라갈 수 있도록 잘 관리하는 것이 좋다고 전문가들은 조언했다.정신적 부담도 고려해야 한다. 많은 시니어는 은퇴 후 페이먼트를 머리 위에 이고 살려 하지 않는다. 정신적 부담이 크다는 이유에서다. 이런 경우라면 모기지를 모두 갚아 버리는 것이 상책일 것이다. 빚이 없으면 정신적 부담도 줄어든다는 연구 보고서도 있다.
▲ 자신에 맞는 방법 선택
사실 어느 쪽이 옳다고 단정지을 수는 없다. 각 개인의 사정에 따라 다를 수 있기 때문이다. 다만 은퇴를 준비하는 과정이라면 자신이 가지고 있는 모기지를 잘 이해하고 생활비와 비상금 등의 재정 목록을 꼼꼼히 따져 보고 결정하라고 전문가들은 조언했다.
역대 최저 수준의 낮은 이자율의 모기지를 가지고 있다면 이자율이 높은 다른 투자 상품에 투자하는 것도 바람직할 것이다. 하지만 CD와 같은 안전자산이어야 한다. 하지만 현금을 모두 동원해 모기지 부채를 청산하는 것도 좋은 방법은 아니다. 비상금이 사라져 급할 때 자금 마련이 어렵게 때문이다. 보통 3~6개월은 버틸 수 있는 유동 자산이 필요하다.
은퇴했다고 해서 가지고 있는 돈을 모두 쓰라는 법은 없다. 한 달 생활비에서 조금씩 모아두고 비상시를 대비하는 것도 좋은 재정 관리 습관이 될 것이다.<*>
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