우리가 미국에서 살아가다 보면 대학 진학을 앞둔 자녀를 위한 학자금 준비가 필요하거나, 이미 졸업했지만 학업 기간 중 대출받았던 학자금 상환의 필요성이 있는 분들이 많습니다.
미국 대학은 공립학교가 아니면 매 학기 거의 5만 불 이상의 학자금이 들어가기 때문에 전액 장학금을 받지 않는 한 4년간의 대학 기간에 들어가는 교육비는 만만치가 않습니다. 만약 두 자녀가 연이어 대학을 진학하고 정부 그랜트나 장학금 같은 혜택을 받기가 어려운 경우에는 대학 학자금은 적지 않은 부담이 될 수밖에 없습니다.
우리 한인 부모들은 유별 교육열이 강하기 때문에 자녀가 성적과 능력이 되면 학자금 융자를 받더라도 좋은 사립대학에 보내는 게 일반적 경향입니다. 다른 투자와 달리 교육에 대한 투자는 시기를 놓치면 다시 할 수가 없습니다.
우리나라가 경제적으로 빈민국이던 시절에도 우리 부모들은 땅을 팔고 빚을 내서라도 자식들을 공부시켰고 그 유별난 교육열은 세계에서 인구수 대비 가장 낮은 문맹률과 가장 높은 대학 진학률을 자랑하는 나라로 만들어서 결국 지금의 신흥 경제 대국으로 만든 기초를 이루었습니다. 이곳 미국에서도 코리언은 가장 지독한 교육열로 유명합니다.
만약에 한 가정에서 두 자녀가 1~ 2년 사이로 대학에 진학하게 되면 학자금과 생활비 등 비용이 만만치가 않습니다. 만약 두 자녀가 타주 혹은 타 도시에서 사립대학을 다니면 적어도 매년 10~20만 불의 교육비가 지출될 수 있습니다.
지금쯤 많은 가정이 아마도 자녀의 대학 진학 합격 통지를 받고 동부 혹은 타 도시로 자녀를 보내기 위해서 여러 가지 준비를 하기 위해서 이런저런 계획과 재정적 준비를 하는 거로 알고 있습니다.
이런 경우 부모가 소유하고 있는 주택의 에퀴티가 충분하다면 현재의 낮은 이자를 이용해서 현재의 1차 융자를 낮은 이자로 재융자하면서 2차로 일정액을 필요시에만 사용하도록 열어주는 HELOC 상품을 활용하는 것을 고려해 볼 만합니다. HELOC은 영어로 Home Equity Line Of Credit의 약어입니다.
이 상품은 필요한 경우에만 사용하고 사용한 금액에 대해서만 이자를 지불하는 일종의 Credit 카드 같은 기능의 융자 상품입니다. 처음 10년간은 원리금 상환을 같이 하지않고 사용한 금액에 대한 이자만 지불하고 10년이 지나면 그 이후 20년간 융자금 잔액에 대해서 원리금을 분할상환하게 됩니다.
현재 자녀들이 대학에 진학하게 되면서 향후 6~7년간 교육비가 많이 들어갈 경우를 미리 대비해서 HELOC를 오픈해 놓으면 여러 가지로 유리합니다.
특히 현재 갖고 있는 주택 융자금의 이자율이 4% 이상이면 재융자를 통해서 월 페이먼트도 낮추고 필요하면 언제든지 사용 가능한 HELOC도 오픈해 놓을 수 있는 일거양득의 효과가 있는 프로그램입니다.
요즈음 CITIBANK나 CHASE BANK 같은 대형 은행들 그리고 한인 은행들도 코로나가 장기화 되면서 올 2월 이후 Cash-out Refinance 혹은 HELOC 상품 신청서를 받지 않고 있는 상태입니다. 그리고 그 이전에 신청서를 접수했어도 거의 3개월 이상의 심사 기간이 걸리는 것으로 알고 있습니다.
1차 주택융자를 낮은 이자로 낮추면서 2차로 라인을 오픈하는 Piggyback HELOC 외에는 이에 맞는 융자 상품이 현재로서는 없는 상태입니다.
현재 이곳 캘리포니아를 기준으로 Piggyback HELOC의 기본 가이드라인은 다음과 같습니다.
● Credit Minimum 680 이상
● 주 거주용 기준 1, 2차 총 융자금액은 현 주택 시세 기준 89.99%까지 융자 가능
● HELOC Maximum Line: 5십만 불
● Max Combined Loan Amount: $2,000,000
HELOC 상품의 이자율은 기존의 주택융자와 달리 Prime rate 기준 변동으로 적용되고 처음 오픈 시에는 그 이자율이 대출자의 Credit score에 따라 달라집니다. 현재 크레딧 점수가 760+이고 라인 사용을 $175,000 이상 하는 경우, 이자는 현재 기준 약 3.99%입니다. 만약에 라인으로 $200,00을 사용하시면 그달에 이자로 대략 $665을 지불하게 됩니다.
예를 들면 한 고객이 현재 마켓 가격으로 $1,000,000 정도의 주택을 소유하고 현재 융자금은 30년 고정 잔액이 $350,000, 이자율 4%라면, 현재 1차 융자금을 15년 고정 2% 대로 재융자해서 월 페이먼트를 약 $700 정도 세이브하고 필요시 사용할 수 있는 HELOC 을 약 $500,000 정도 오픈해 놓을 수 있습니다.
HELOC 은 LINE이기 때문에 사용한 금액에 대한 이자만 페이하고 원하면 언제든지 별도의 Penalty 없이 상환하고 어카운트를 CLOSE 할 수 있습니다.
자녀의 대학 진학을 목적에 둔 가정으로 현재의 Home Equity가 충분하다면 이라면 1차 재융자와 2차 라인 오픈을 탄력적으로 활용할 수 있는 Piggyback HELOC 프로그램을 통해서 별도의 지출 부담 없이 가장 ROI(Return of Investment)가 크고 확실한 자녀교육에 투자하는 게 현명할 수 있습니다. Piggyback HELOC 상품에 대한 좀 더 자세한 상담과 문의는 전문가의 도움을 받는 게 좋습니다.<*>
문의 (818) 287-0207
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