작년 COVID-19 사태 이후 모기지 이자율은 지금까지 유래 없는 낮은 이자율을 기록하고 있습니다.
대부분 많은 주택 소유주들은 이미 작년부터 낮은 이자율로 재융자를 해서 이미 페이먼트를 낮추거나 기존의 30년 모기지를 월 페이먼트를 늘리지 않고도 15년으로 재융자해서 몇 년씩 페이오프 기간을 줄이신 분들도 많습니다.
재융자를 하는 이유는 여러 가지가 있고 각자가 다른 상황에 있지만 크게 다음 몇 가지로 요약됩니다.
대부분의 주택융자에서 가장 중요한 결정 요소는 ATP (Ability to repay)입니다. 즉 대출자가 해당 모기지 은행에 문제없이 상환 가능한지를 보고 결정하게 되는데, 이러한 Qualified Mortgage는 Loan amount, 해당 주택의 가치 그리고 대출자의 수입 정도에 따라서 결정됩니다.
수입은 어느 정도가 되어야 하는지 그리고 어떤 수입을 계산에 넣어서 어느 정도를 잡아주는지 등은 해당 상품의 Guideline과 해당 모기지 은행의 심사 기준에 따라서 약간씩 상이합니다.
제가 주택 융자를 상담하면서 가장 대답하기 어려운 질문 중에 하나는 지금 집을 사야 하나요? 혹은 지금 재융자를 해야 하나요? 같은 단답형 질문입니다.
주택 가격과 모기지 이자율은 여러 가지 시장 요소에 의해서 결정이 되고 모든 주어진 상황이 다 다르기 때문에 사실 동일한 대답은 의미가 없습니다.
사실 집 가격은 수요와 공급, 그리고 모기지 이자율, 주택 구매자들의 고용 상태, 그리고 정부 정책 등등 수많은 요소가 반영이 되는데, 사실 지금 같은 Pandemic 상황은 바로 다음 달에 정부에서 어떤 정책을 내어놓을지를 예측할 수 없고, COVID 같은 불확실 위험 요소가 전반적인 경제구조에 어떻게 작용할지를 예측하기가 어렵기 때문에 어떤 분석도 그저 분석일 뿐 정확한 예측은 장담하기 어렵습니다.
분명한 것은 현재의 대출금 잔액을 모두 상환하는 기간 동안 내가 지출해야 할 총금액과 재융자를 통해서 내가 지출해야 할 총금액을 비교해서 만약에 얼마라도 지출을 줄일 수 있다면 현재의 좋은 이자율을 최대한 레버리지로 이용해서 재정적 이득을 취할 필요가 있습니다.
몇 년 전에 대출한 자녀 학자금 융자가 남아 있거나 높은 이자의 크레딧카드 빚이 있다면 가장 낮은 모기지 이자로 Cash-out 재융자를 통해서 높은 이자의 기존 대출 잔액을 정리하면 월 페이먼트 부담을 많이 줄일 수 있습니다.
그리고 재테크에 남보다 발 빠른 분들은 현재의 충분한 Equity와 낮은 이자를 이용해서 Cash-out 재융자를 통해서 마련된 자금으로 2nd home이나 Investment property를 구입하려고 준비하는 분들도 있습니다. 혹은 자녀가 집을 구입하는데 다운페이 보조를 위한 Gift Money로 사용하는 방법도 가능합니다.
결론적으로 주택 재융자는 단순히 현재의 월 모기지 페이먼트를 줄이는 것 이상의 여러 가지 많은 Advantage가 있기 때문에 반드시 알아볼 필요가 있습니다. 현재의 페이먼트나 상환 기간 단축 같은 소극적 방법에서 Equity를 이용해서 재투자를 하는 적극적 방법까지 여러 가지 옵션으로 전략적 활용이 가능합니다.
더군다나 2021년 8월 1일부터 0.5%의 Adverse Market Refinance Fee를 면제해주기 때문에 여러 면에서 재융자를 아직 하지 못한 분들께는 좋은 마지막 기회가 될 수도 있습니다. 그리고 COVID 때문에 일을 못 해서 수입에 문제가 있던 분들도 동일한 업종으로 다시 일을 시작했다면 수입으로 인정이 되어서 재융자를 승인받는데도 별 어려움이 없습니다.
Fed에서는 이미 2023년부터는 금리를 인상할 거라고 발표한 상태이기 때문에 현재의 좋은 이자율은 경제가 어느 정도 회복이 되면 유지되기 어렵습니다. 현대 정보 사회에서는 주어진 정보를 적절한 타이밍에 잘 활용해서 어떤 이득을 취하느냐가 모든 경쟁의 중요한 결정 요소로 작용합니다. 현재의 낮은 모기지 이자율은 수 세기 만에 처음 찾아온 기회입니다.
부디 전문가와의 상담을 통해서 본인이 재융자를 통해서 어떤 유익을 얻을 수 있는지 알아보시기 바랍니다.<*>
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