미국에서 교육을 받지 않고 성인이 되어서 이민을 온 이민 1세대들은 대부분이 자영업을 통해서 미국에 정착하게 됩니다. 그런데 열심히 일해서 주택을 구매할 준비가 되어 있어도 간혹 충분한 세금 보고 혹은 서류가 충분히 준비되지 않아서 융자 신청 시 어려움을 겪는 경우가 있습니다. 일반적으로 은행에 주택 융자를 신청할 경우 2년 치 W-2와 세금 보고를 요구받습니다. 그런데 자영업을 하면서 매년 충분한 세금 보고가 되어 있지 않아서 진행에 어려움이 생기는 경우가 많습니다.
이런 경우 유용한 프로그램이 Bank Statement Loan입니다.
이 프로그램은 별도의 Tax return 서류나 W-2 없이 융자가 가능한 프로그램입니다. 본인의 비즈니스에서 본인에게 Pay Check을 발행하고 연말에 W-2를 발행하면 수입 증명에 별문제가 없을 것으로 잘 못 이해하는 분들이 있습니다. 은행에서는 해당 비즈니스가 이익이 나는지를 확인하고 2년간의 개인 Tax return을 리뷰해서 해당 W-2가 적정한 Income으로 적용 가능한지를 심사하게 됩니다. 일단 본인 비즈니스를 운영하거나 W-2가 아닌 1099으로 수입 보고를 하는 경우, 개인적인 생각으로 판단하지 마시고 전문가의 조언을 받아서 가능한 융자 프로그램이 있는지를 확인하시는 게 현명합니다.
현재 해당 비즈니스의 50% 이상 지분을 갖고 있고 2년 이상 Active 하게 운영 중이라면 모기지 은행에서 요구하는 몇 가지 요구 사항들만 충족하면 큰 문제 없이 융자가 가능합니다. 대출 신청 시 12개월 혹은 24개월 치 개인 혹은 비즈니스 Bank Statement를 통해서 해당 모기지 렌더는 소득과 현금 흐름을 분석하고 심사를 하게 됩니다. 단, 이 Bank Statement Program은 Non-Qualified 모기지 상품을 취급하는 특정 모기지 렌더를 통해서만 가능합니다.
이 프로그램을 이용할 경우 일정한 LTV(Loan to Value)와 신용점수 요건만 충족되면 Bank Statement를 통해서 계산된 수입을 적용해서 DTI(Debt to Income) ratio 조건에 맞는 금액까지 융자가 가능합니다. 모기지 은행에 따라서 6개월 정도의 Reserve Money 증명을 요구하거나 약간 더 높은 이자율 적용을 하기도 하지만, 충분한 서류 증명이 어려운 자영업자를 위해서는 매우 유용한 프로그램입니다. 만약에 2년 이상 자영업을 잘 운영하고 있고 모기지 페이먼트에 전혀 부담이 없을 정도의 수입 유지가 가능한 자영업자는 이자 지출에 대한 Tax deduction 혜택과 장기적인 투자 측면도 고려하면 이 프로그램을 통한 주택구매가 여러 면에서 유리할 수 있습니다.
미국 전역에는 수많은 모기지 은행과 다양한 프로그램들이 있습니다. 전문가의 도움을 받아서 본인의 상황에 맞는 프로그램과 조건을 찾아서 진행하면 기대보다 더 좋은 결과를 얻을 수 있습니다. 기간이 지나서 주택에 에퀴티가 쌓이고 융자금 상환이 어느 정도 이루어지면 향후 비즈니스를 확장하거나 다른 투자를 할 경우에도 유리합니다. 여러 가지 가능한 모기지 프로그램을 통해서 지혜로운 계획을 짜 보시고 좋은 결실을 맺는 2022년 한 해가 되시길 기원합니다.<*>
펜데믹 이후 재정관리법 - 재정설계사 이하정-
