지난 2년간 전국적으로 33% 이상 상승된 주택가격 상승 요인이 무엇인지 그리고 그러한 추세는 앞으로도 지속될 것인지에 대한 분석 자료입니다.
아래의 4가지 요인이 그러한 주택가격 상승의 동력으로 요약됩니다.
1. 2020 & 2021년도의 기록적인 낮은 이자율 그리고 이후 이자율 상승 예측에 대한 반사 작용
2. 신규 주택공급 및 판매 주택 공급의 부족
3. 연령 인구 통계상 신규 유입 첫 주택 구입자의 증가
4. 고비용 대도시에서의 외곽 도시로의 이주 증가로 인한 수급 불균형
여기서 주목할 만한 것은 투자자들이 주택가격 상승의 주요 동인 목록을 만들지 않는다는 사실입니다. 첫 주택구매자 그리고 재택근무 증가로 인한 주택수요 트렌드 변화 등 앞으로의 주택 수요와 공급의 주요 동인을 이해하는 것은 앞으로의 주택 시장을 예측하고 준비하는데 중요한 틀을 제공합니다.
이미 Pandemic 이전에 주택 공급 부족 현상은 숫자상 명확합니다. 아래 도표에서 보여주듯이 2010년 이후 판매된 주택 수와 판매 가능한 주택 숫자상의 격차는 점점 악화되어 누적된 주택공급량의 부족과 Pandemic으로 촉발된 전례 없는 낮은 이자율은 그러한 동인에 불을 지피는 효과로 작용했습니다.
수요 증가로 인해 판매가 증가하는 반면 코로나 팬데믹으로 건설업계가 침체하고 부실 판매(Foreclosures & Short Sales 모두)가 줄어들면서 타이트한 공급이 더욱 타이트 해졌습니다.
아래 자료는 CoreLogic Public Records 데이터를 기반으로 한 부실 판매 감소를 보여줍니다. Foreclosures & Short Sales는 2020년과 2021년 동안 매출의 약 8%에서 3%로 떨어졌습니다. Foreclosures & Short Sales는 전염병 직전 연간 평균 약 350,000건이었고 지난 2년 동안 평균 145,000건으로 떨어졌습니다. 부실 판매 감소는 분명 좋은 일이지만 기존의 주택 공급 부족 문제를 가속화 했습니다.
전염병 관련 관용 및 압류 유예 정책 덕분에 시장에 나온 부실 판매가 그렇지 않은 경우보다 훨씬 줄었습니다. 이러한 프로그램은 주택 가격 상승으로 인한 주택 자산이 축적되고 고용 조건이 개선되는 시간을 제공하여 상당한 수의 압류가 영구적으로 방지되었음을 의미합니다. 따라서 팬데믹 기간 동안 어려움을 겪고 있는 차용인을 돕기 위한 강력하고 신속한 조치는 과소 평가된 성공이었습니다. 우리는 초기에 상대적으로 적은 수의 주택 공급 상태에 있었고 그 이후로 우리는 관대한 Loan Modification과 훨씬 더 높아진 주택시장 가치로 인해서 시장을 강타하려고 하는 부실 판매의 누적분이 실제 판매용 주택의 전체 공급에 실질적으로 영향을 미칠 수 있다고 생각하지 않습니다.
제한된 신규 공급만큼 중요한 것은 처음 주택을 구입하는 사람들의 엄청난 수요입니다. 우리는 매우 긍정적인 연령 인구 통계학적 추세가 오늘날 주택 시장의 핵심이라고 생각합니다. 그림 4A에서 볼 수 있듯이 첫 주택 구입자의 일반적인 연령대에 기록적인 수의 사람들이 있어 단독 주택과 다가구 주택에 대한 수요가 크게 증가했습니다. 현재 25세에서 34세 사이의 인구는 2006년보다 18% 더 많습니다. 이는 2006년 3,950만 명에서 현재 4,610만 명으로 잠재적인 첫 주택 구입자가 660만 명 더 늘어난 것입니다.
잠재적 주택 소유자의 이러한 인구 통계학적 증가는 충분한 신규 건설로 충족되지 않았습니다. 따라서 아파트 공실률이 하락하여 임대료가 상승하고 시장에서의 높아진 임대료가 주택구매 수요를 촉발하는 요인으로 작용했습니다. 아래 표 4B는 주택 소유자와 임대 공실률 모두 하락 추세를 보여 40년 최저치로 떨어졌음을 보여줍니다. 2002년부터 2010년 기간 동안 25~34세의 가구를 구성하는 인구가 적어 공실률이 상승한 이후 현재까지 인구통계학적 추세가 역전되어 공실률이 하락했습니다.
현재 25~34세 인구는 2006년보다 18% 더 많습니다. 더 많은 젊은이가 첫 주택 구입자로 유입되고 이 증가하는 젊은 성인 집단은 모기지 시장에서 분명히 두드러집니다. 지난 10년 동안 Freddie Mac의 첫 주택 구입 점유율은 2011년 36%에서 2021년 46%로 증가했습니다. 첫 주택구입 연령층의 유입 증가뿐만이 아니라 충분히 주택구입이 가능한 고소득 세입자의 수도 증가하고 있습니다.
Freddie Mac은 2021년에 554,000명의 생애 첫 주택 구입자에게 자금을 지원했으며 이는 2020년보다 22% 증가한 수치이며 1994년 이후 최고 수준입니다. 생애 첫 주택 구입자의 증가와 더불어 주택을 구입할 여력이 있고 생애 첫 주택 구입에 가장 적합한 고소득 세입자의 수도 증가하고 있습니다. 이것은 최초 구매자가 앞으로 몇 년 동안 강력한 시장 동력을 유지할 것임을 시사합니다.
팬데믹 이후 재택근무 옵션의 확대는 매력적인 날씨 또는 자연 편의 시설을 갖춘 보다 저렴한 지역으로의 이주수요를 가속화했습니다. 우리는 이러한 추세가 계속될 것이라고 믿습니다. 더 저렴한 지역으로 이사하는 원격 근로자와 퇴직자는 이 지역의 집값 상승을 유도하고 있습니다. 새로 이주한 많은 사람들이 그들이 선택한 새로운 지역에서 현재보다 더 높은 집값을 감당할 수 있는 수단을 충분히 갖고 있기 때문입니다.
향후 시장 변화에 대한 예측
이제 우리는 최근 주택 가격 상승의 주요 동인에 대해 더 명확하게 이해했으므로 이것을 프레임워크로 사용하여 주택 시장에 대비할 수 있는 사항에 대해 생각할 수 있습니다. 불행히도, 특히 미래에 대해 예측하는 것은 어렵다는 오래된 격언이 여전히 적용됩니다. 우크라이나 전쟁이 생각나게 하는 것처럼 무슨 일이든지 일어날 수 있기 때문입니다. 그러나 우리는 이러한 주요 주택 시장 동인이 어디로 향할 것인지에 대해 조심스럽게 다음과 같은 생각을 제시합니다.
●FED의 인플레이션을 잡기 위한 통화 긴축정책은 당분간 이자율 상승을 유도할 것입니다.
●정부의 Loan Modification 및 유예정책 그리고 이미 오른 주택가격 상승이 부실 판매 증가를 줄이고, 상대적으로 공급망 이슈로 인해서 신규 건축 공급은 제한적일 가능성이 높습니다.
●첫 주택구매자 연령층의 증가로 First Home Buyer 수요는 꾸준히 유지될 가능성이 높습니다.
●대도시에서 신규 소도시로의 유입 증가로 인한 주택 수요 증가세는 유지될 것입니다.
●팬데믹 이후 늘어난 재택근무자 증가로 인한 더 큰 주택에 대한 수요 증가세는 유지될 것입니다.
결론적으로 5% 이상으로 올라간 모기지 이자율은 분명히 급격히 상승했던 주택수요를 일정부분 조정하는 키로 작용할 것입니다. 그러나 분명히 인구 통계가 보여주는 첫 주택 구매 연령층의 증가와 충분한 소득을 갖춘 젊은 세입자들의 시장 유입은 앞으로 강력한 시장 동력으로 작용할 가능성이 높습니다.
앞으로 몇 달 혹 몇 년간 여러 가지 역풍에 직면할 수 있지만 이러한 분명한 시장 동력은 앞으로의 주택시장의 방향에 중요한 요소가 될 것입니다. 분명한 것은 주택은 가장 안전한 투자처이고 본인 거주 목적이라면 본인의 수입과 재정 상황이 준비되면 바로 그때가 주택구입에 가장 적합한 시기라는 사실입니다.
**본 원고는 6월 9일 자 발표된 Freddie Mac 연구 자료를 기반으로 요약 정리한 내용임을 밝힙니다.<*>
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