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   요즈음 주변에 주식이나 비즈니스에 동업 투자하시는 분들 보셨나요?  이제는 일전의 칼럼에서도 말씀드렸지만, 투자적인 측면에서는 부동산은  투자위험이 없고, 투자회수율은 다른 어떤 것보다도 월등이 좋다는 것이 모든 분들에게 인식된 것 같습니다. 짚고 넘어가야 할 것은 부동산 투자를 해서 잃으신 분들은 투자가 아니고 투기를 해놓고 아니라고 우기시는 분들일 것입니다.  근래에 들어서는 노후 대책 역시 부동산이 가장 안전하고 회수율 좋다는 것이 인식이 되었습니다.  여기에 더하여 장기적으로  집을 팔기보다는 렌트를 놓는 것이 훨씬 유리하다는 것을 인식되어 요즈음 렌트 리스팅 요청이 급격히 늘어나고,  에이전트의 입장에서는 처음 렌트를 놓거나 경험이 없이 이웃집 아줌마 아저씨 말에 귀를 기울이시어 어렵고 난처한 요청과 문의를 받는 경우도 많습니다.
   ▲  렌트는 잘 나가나요?
   네, 보증합니다, 모하비 사막에 있는 오두막도 렌트는 나갑니다. 적절한 가격과 잘 관리된 집은 좋은 가격에  당연히 잘 나가며 평균 내놓으면 2주 이내에 나가는 것이 정상입니다. 2주 내로 안 나가면 무언가 문제가 있는 것일 것입니다. 이런 경우 주택 소유주는 원인을 에이전트와 빨리 밝혀내어 조정 혹은 보완하여 금전과 시간적 손실을 최대한 막는 방안을 강구하여야 할 것입니다.
   ▲ 렌트를 놓을 때 집의 상태
   집의 상태를 보통 이상으로 갖추어 놓는 것보다는 깨끗하게, 잘 고장 나고, 관리를 잘해주어야 하는 복잡하고 비싼 가구나 가전제품보다는 내구성이 좋고 운용이 간편한 것이 좋습니다. 에이전트에게 조건 확인 목록을 받아 잘 보수 유지하여 에이전트가 빨리 렌트 계약을 맺을 수 있게 해주어야 할 것입니다.  
   ▲ 렌트 업무도 각 분야의 전문가가 있습니다.
   집주인이 가장 혼동스러워하는 부분은 에이전트로부터 도움받아야 할 범위일 것입니다.
   집주인은 집을 잘 보수 관리하여 에이전트가 빨리 테넌트를 구하도록 도와주어야 할 것이고, 에이전트는 좋은 테넌트를 구하고, 주택관리업체는 테넌트가 입주 후 테넌트의 관리와 렌트의 수금을 대행해주게 됩니다.
테넌트가 렌트비를 연체하거나 법에 어긋나는 일을 하는 경우 변호사를 통하여 소송 혹은 강제퇴거를 하게 됩니다.
   ▲ 연체 시 강제 퇴거가 최선의 방법인가?
   많은 주택 소유주 혹은 부동산 투자에 관심있는 분들 중 렌트비 연체 염려 때문에 부동산 구매를 꺼린다는 분들이 있습니다. 생각을 바꾸십시오,  얼마 전까지만 해도 과거의 기록, 즉, 크레딧 점수만 보고 테넌트를 선정하였으나 요즈음은, 향후의 지불능력을 집중적으로 리뷰합니다, 크레딧 레포트와 백그라운드 체크도 하여, 연체기록, 부채비율, 수입 조회, 강제퇴거기록 여부, 범죄기록 여부, 음모 기록 등 과거의 기록보다는 앞으로 렌트를 잘 낼 것인가의 관점에서 리뷰를 합니다, 연체 시 강제퇴거를 한다는 측면보다는, 강제퇴거를 하지 않을 좋은 테넌트를 걸러내는 것입니다. 에이전트는 이렇게 테넌트가 입주 후 실업자가 되거나, 병이 걸리거나, 특별한 문제가 일어나기 전에는 연체를 하지 않을 테넌트를 구하도록 최선을 다하여 도와드립니다.
   에이전트에게 도움을 받는 비용을 아끼기 위하여 아는 사람이나 주변 사람을  위와 같이 리뷰 전문지식이 없이 테넌트로 입주시키면 어떤 결과를 초래할지는 자명합니다
   ▲ 에이전트가 하는 일
   주택소유자가 직접 렌트를 놓은 분들로부터 세입자가 렌트를 안 내는데 어떡하냐고, 사실 변호사와 상의하여야 할 일입니다. 그래도 이리저리 설명 말씀드리며 마지막에 꼭 드리는 말씀이 있습니다. 다음부터는 꼭 에이전트를 통해서 렌트를 놓으시라고, 세입자가 렌트를 안 내는 경우는 대개 통지를 주면 집을 비워주나, 가끔은 법적인 절차를 신속히 밟아도 길면, 3개월 치,  고의적인 테넌트나, 장애인 거주자 등의 특수한 경우에는 그 이상의 렌트를 못 받는 경우도 있습니다.
   에이전트는 렌트를 도와드릴 때, 주변 시세조사를 하고, 집의 상태를 점검한 후에 수리 및 청소 등을 권고하고, Key Box를 부착하고, MLS에 올린 후 광고를 하고, Flyer를 제작하여 비치합니다, 그런 후 손님이 전화 오면 일일이 현장을 안내하고 렌트 조건에 대한 설명을 하며 어플리케이션이 접수되면, 크레딧레포트 리뷰 , Back ground check, 적어도 2달치의 은행 기록(급여가 입금된 내용이 포함된), 4개의 급여 명세서, 본인 확인을 위한 자료 확인, 작업 확인, 필요시  Good stand letter. Internet을 통한 페이스 북등 소셜 미디어를 Review 하고, 서류보완과 인터뷰를 하여 올바른 세입자를 선택한 후에 주택소유자에게 프레젠테이션을 하고, 계약서를 준비하고, 계약절차를 밟은 후에 계약보증금 수금 및 지불과 세입자와 주택소유자 간의 분쟁방지를 위한  세밀한 인수인계서인 Move-in/Move-out inspection을 처리하고, 이사 오는 날 Walk through를 합니다. 
   ▲ 세상에 공짜는 없다
   세상에 아무런 일도 안 하고 또박또박 돈 버는 법은 없을 것입니다, 부동산은 원금은 보장해 주며, 자산가치와 차분차분 올라가는 렌트로 좋은 투자회수는 다른 투자방법은 따라가지를 못합니다.
   주택 소유주분들은 적어도 테넌트가 잘 살고 있는지, 불편한 것은 없는지 등 정도는 적어도 해야 하나, 테넌트가 불공정한 요구를 할까 봐 지례 전전긍긍하는 분들이 많은 것 같습니다. 아닙니다, 반대로, 미리미리 적절한 거주환경을 구성해 주고 불편할 것을 해소해주면 연락도 잘 안 올 것이고 조용히 렌트비가 매월 통장에 입금될 것입니다. 제가 보는 관점에서는 미리미리 해소를 해주지 않고 후에 요청이 오면 해주므로 처리과정에서 상호 스트레스를 받는 것일 것입니다. 물론 질이 안 좋은 테넌트가 있으나, 같이 잘 대화를 해보면 나름대로의 생각과 사정이 있고 풀어나갈 수 있습니다. 
   공짜는 없습니다. 수입이 있으면 해야 할 일이 있을 것이고 해야 할 일을 잘하게 되면 수입은 점점 늘어날 것입니다. 테넌트가 연체할까 봐 귀찮게 할까 봐 하고 부동산 투자를 안 한다면, 거꾸로 이 두 가지 일을 잘 처리한다면 이것처럼 좋은 투자회수 및 수입원은 없을 것입니다. <*> 
 


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