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     COVID 19에 따른 주택시장 현황과 전망    

   최근 주변 몇몇 분들이 미국 생활이란 것이 자기 개인 사정을 이리저리 말을 할 수 없으니 속으로만 앓고 힘들어하는 모습을 볼 수 있습니다.  투기도 아닌 안전하다고 판단 후 투자하신 결과가 안 좋아 힘들어하시는 것이 참 안타깝습니다. 

   Virtual coin이나 동업 투자하신 분들은 이미 아마 상당한 어려움에 있을 것이고, 정부에서 허가 내준 공식 도박장인 주식시장은  매번 이러한 사태가 벌어지면 아주 뒤틀려버리는 것 같습니다. 주식은 실 가치 기준이 이미 초과하여 경제와 같이 움직이는 것은 이미 옛말이라는 것을 알고 계시면 휘말리지는 않으실 터인데요.   이번사태에서도 역시 돈을 버는 것은 월가의 큰손들입니다, 백신 개발 하나의 Issue를 가지고 자기들끼리  큰  시장을 요동치도록 뒤흔들고 치고 빠집니다. 주식에 직접투자를 했건, 은퇴자금투자, 재정설계 투자 등에 간접적으로 투자했건 어렵게 만든 포트폴리오가 엉망 되는 것이 견디시기가 힘드실 것입니다.

    주택시장현황   

   이에 반하여 주택시장은 거래량은 줄었어도 적절히 조정되어 수요공급이 맞아떨어져 가격의 하락은 별로 나타나지 않습니다. 주택가격의 버블 여부는 이러한 사태가 발생하면 나타납니다. 버블이면 매물이 넘치고 가격이 급 하락하는 사태가 벌어집니다.  허나 지금은 금융대란 때와는 달리 숏 세일도 차압도 뚜렷이 나타나지 않습니다. 이유는 어려우면 매각을 하여 융자를 갚고 에퀴티를 비상금으로 돌리면 된다는 확신과,  지금은 소폭 하락하여도 장기적 제일 안정된 투자는 부동산이라는 것을 알기 때문에 동요치 않고 오히려 매물을 회수하여서  시장조정이 될 때까지 기다리시는 분들이 많습니다. 이러한 바이어 셀러의 슬기로운 대처는 주택가격의 안정을 가져다줍니다.   

   밸리와 산타클라리타의  작년 동기 대비 주택매매현황    

   SRAR협회에서 발표한 자료를 기준으로 하여 작년 대비 올해 코로나 사태 이후의 주택거래현황을 분석하여 보았습니다. 협회나 정부의 통계는 시장에 내놓은 후 30-60일 후의 에스크로 크로징 일자를 기준으로 통계가 나오므로,  실제로 저희가 궁금한 시장현황은 아래 현황에서 5월 통계는 실제로 코로나 사태 직후의 실제 심리를 반영한 통계이고, 6월은 조금씩 완화된 통제로 급격히 변화하는 주택시장을 나타낸다고 보시면 됩니다. (그림 참조)

   4월은 작년 동기에 비하여 35% 정도가 하락하였습니다, 4월의 통계는 

2월 말과 3월에 매매된 주택의 통계이므로 코로나 사태 이전에 매매된 주택의 에스크로의 켄슬이 많았다는 것을 알 수 있습니다. 

   5월은 실제 본격적 코로나에 의한 국가적 통제가 시작된 시기의 거래량으로 52% 정도의 거래량이 줄어든 것을 알 수 있습니다. 

   반면에 통제가 풀리기 시작한 5월 중순 이후의 거래통계인 6월의 통계를 살려보겠습니다. 오늘 6월 20일 기준 총 산타클라리타와 밸리의 주택 총거래량은 703채입니다. 작년 거래량 6월 전체거래량 950채를 기준하여 6월 말로 예상한 수치를 반영하여 보면 1,054채로 작년 동기간의 거래량을 훨씬 초과합니다. 아마, 이대로 7월과 8월을 거쳐 가을 시장까지 계속될 것 같습니다. 주택시장은 전문기관이나 경제 분석가가 예측한 대로 별 변동이 없이 지나갈 것 같습니다.   

   선호 주택 위치와 형태의 변화     

   다른 각도의 변화는 아래의 연령 세대별 주택시장의 변화에서 알아보고, 코로나와 직접 관련된 변화를 알아보겠습니다. 각 도시의 다운타운과 집중된 상업지역에 있는 주택의 가격은 보합세를 유지하거나 다소 하락할 것입니다, 반면, 외곽지역의 주택은 수요가 부족해 질 것입니다. 많은 분들의 재택근무로 직장과 가까운 곳에 거주할 이유가 없고, 이번 코로나 사태를 거치며, 집중화된 주택은 얼마나 불편함과 답답함을 초래하는 것을 알게 되었을 것입니다. 

   주택의 규모는 재택근무로 재택 시간이 늘며 조금 더 넓은 면적과 Home Office 등이 필요하므로 그동안 가격이 보합세를 이루던  70-100만 불 사이의 대형 주택의 가격이 급격히 오를 것입니다.  대형 투자회사들이 시골 주택과 임대주택을 대량 구매에 나섰다고 합니다. 모든 재택근무와 경제는 집중화에서 분산화로 변화되고 개인 프라이버시를 중요하게 반영한 주택과 부대시설이 대폭 늘어나는 것을 감지한 움직임일 것입니다.    

    그러면 어떻게 대비하여야 하나요?   

   밀레니엄 세대인 60세 이후의 분들은 좀 더 외곽으로 조금이라도 여유 있는 단독 구조의 주택으로 이주하시어 소유와 거주, 나아가 투자회수를 추구하시고, 여유가 있으시거나 대형주택을 보유하고 계시다면,  주택가격대 임대 수입률이 좋고 관리가 용이한 40-50만 불 전후의 콘도미니엄 주택을 노후대책으로 확보하시는 것이 좋을 것입니다.  

   50대 전후 분들은 마음속에 담아두셨던 중대형 주택구매를 조금 더 빨리 실천에 옮기시는 것이 좋을 것입니다. 30-40대분들은 가장 심각한 세대입니다. 주택이 필요 없다는 생각은 버리시고, 나중에 가족들과 단란히 지낼 수 있는 주택구매를 위한 디딤돌로 수단과 방법을 가리지 마시고 1 Bed 콘도라도 사서 늘여 나가기 시작하시기 바랍니다. 나중에 디딤돌이 없으면 적절한 규모의 주택 확보로의 한발 나아감은 어려울 것입니다.

   향후 주택구매는 어려워집니다.   

   저금리는 국가 정책상 당분간 유지할 것이고, 주택의 부족은 계속될 것이고, 바이어분들은  융자가 어려워 질것입니다, 실제로 이번에 제 고객은 충분한 수입이 있음에도 5% 다운페이먼트  플랜을 가지고 있는 은행이 거의 없어 어려움을 겪었습니다. 코로나 사태 이후에는 기본적으로 20-40%의 다운페이를 요구할 것이며, 크레딧 점수보다는 질, 즉, 모기지의 상환 잘 할 수 있는지에 대한 여부를 더 큰  초점으로  가이드라인을 바꿀 것입니다.<*>   문의 (818) 271-9900

*본 칼럼의 소유는 케니조에게 있으며, 복사와 유용을 금지합니다.

 

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