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지난 몇 년간 예상치 못했던 부동산 상승으로 역사적인 최고가를 기록하였다는 뉴스가 연일 넘쳐났다. 이로 인하여 부동산을 소유한 분들은 재산의 가치가 늘어나서 기쁜반면, 부동산을 구입하려고 하는 분들은 고통인, 그야말로 희비가 엇갈리는 시간이었다. 부동산 가격이 사상 최고가가 되면서, 갖고 있는 부동산을 팔아 좀 더 나은 부동산을 매입하거나 또는 매각하여 여러 개의 부동산을 소유하고 싶으나, 매각 시의 세금 부담 때문에 팔지 못하고 주저하는 분들이 많이 늘어났다. 부동산 매각 시, 과거의 매입 가격과 현재의 매각 가격의 차액이 클 경우, 뒤따르는 세금이 크기 때문이다. 또한 매각한 후 새로 구입할 경우에, 부동산의 가격이 상승했으므로 재산세가 오를 것은 당연한 결과이다. 그러면 부동산을 매각할 경우와 매각과 동시에 재구매를 할 경우에 절세 혹은 세금을 피할 수 있는 방법은 어떤 것이 있는지 알아보도록 한다.

   캘리포니아에서, 부동산으로 인하여 납부해야 하는 세금 중에 금액이 큰 종류는 양도 소득세(Capital gain tax)와 재산세(Property tax)이다. 

 

   ▲ 양도 소득세 (Capital gain tax)

    부동산을 매각하고 난 뒤에, 과거에 구입했을 때의 금액과 매각한 금액의 차액에 대한 세금, 즉 부동산을 사고파는 과정에서 수입이 생기면 소득으로 간주한 세금이다. 따라서, 부동산을 소유한 기간과 개인의 수입에 따라서 차이가 있으므로 일률적이지는 않지만, 구입 금액과 매각 금액의 차이가 크면 클수록 세금 또한 크기 마련이다. 

   부동산 소유 용도는 렌트 수입이 생기는 투자용과 집주인이 거주하는 소유자 거주용 두 가지로 구분된다. 투자용 부동산 경우에, 양도 소득세를 피할 수 있는 방법으로는 첫째, 1031 exchange를 이용하여 당장의 세금을 면할 수 있다. 1031 exchange는, 부동산 매각 후 180일 이내에 새로운 부동산을 구입하면 양도 소득세를 연기해 주는 제도로, 면제해 준다는 것은 아니고 부동산을 더 이상 투자하지 않을 때까지 연기해 주는 점을 기억해야 한다. 또한 한 개의 부동산을 처분해서 여러 개의 부동산에 투자해도 무방하며, 새로이 투자할 지역은 미국 내 다른 주도 가능하다. 조건으로는, 매각한 부동산에서 나오는 돈은 모두 다 새로 구입하는 부동산에 투자가 돼야 하며 만약 모두 다 투자를 안 하는 경우 나머지 금액에 대해서는 세금을 내야 한다. 또한 매각한 부동산과 새로이 취득할 부동산 형태는 같거나 비슷한 종류라야 하고, 상업용 건물, 오피스빌딩, 쇼핑센터, 땅, 주택, 아파트, 2-4유닛, 웨어하우스, industrial, storage 등이 있다. 

   두 번째로, 주택을 매각한 금액과 과거에 구입한 금액의 차액에서 일 인당 25만 달러 혹은 부부 50만 달러까지에 대한 양도 소득 세금을 면제 받을 수 있다. 또한, 부부가 공동으로 소유하고 있다가 어느 한 배우자가 사망 했을 때는 사망 후 2년 내에 그 집을 팔아야  배우자 몫까지 포함한 50만 달러까지에 대한  양도 소득세 면제 혜택을 받을 수 있다. 조건은, 소유자 거주용 주택으로, 5년 이상 소유하고 2년 이상 거주했을 경우에 해당 되며, 횟수에 제한이 없어서 평생에 여러 번 혜택을 받을 수 있다.

 

   ▲ 재산세 (Property tax)

   미국에서 부동산을 소유하고 있으면 매년 재산세를 납부해야 하는데, 주마다 다른 세율을 적용하고 있다. 캘리포니아 재산세율은 각 카운티 마다  차이가 있으나, LA 카운티는 구입가의 1.2% 를 기준으로 하여Special assessment에 따라서 시마다 약간 많거나 적은 차이가 있고, 매년 2%까지 상승할 수 있다.

   주택 가격이 상승하여 높은 재산세를 납부해야 하는 요즈음 같은 때에는, 현재의 거주용 주택을 팔고 좀 더 나은 주택으로 옮겨 가고 싶어도 재산세가 부담스러워 주저하는 경우가 많다. 또한, 오래전에 낮은 금액으로 주택을 구입하여 자녀들이 장성한 후에 집을 떠나가고 부부가 둘이 남았을 때, 집을 줄여서 작은집으로 옮겨 가고 싶으나 높은 재산세에 대한 염려 때문에 결정하지 못하는 분들도 많다. 이런 경우를 위한 주민발의안 Proposition 60/90은, 새로이 구입할 주택 가격에 해당하는 높은 재산세 대신에 매각한 주택의 낮은 재산세를 적용할 수 있는 법이다. Proposition 60/90에 의하면, 주택 소유주가 55세 이상, 소유자 주거용 주택, 매각한 주택 가격 보다 낮은 가격의 새로운 주택을 구입할 경우이며, 구입할 주택이 같은 카운티에서 혹은 허락된 몇몇 카운티에서만 제한적으로 혜택을 볼 수 있었다. 하지만 새로이 통과된 Proposition 19에 의하면, 캘리포니아 내의 모든 카운티에 적용되며, 매각한 주택 가격 보다 새로 구입할 주택의 가격이 높아도 혜택을 받을 수 있게 되었다. 새로 구입한 주택 가격에서 매각한 주택 가격만큼은 예전 재산세를 적용하고, 나머지 금액만큼만 새로운 재산세를 부과하면 된다. 예를 들면, 100만 달러의 기존 주택을 매각하고 150만 달러 주택을 새로이 구입 했을 경우에, 100만 달러는 예전 주택의 재산세를 적용하고 50만 달러만 새로운 재산세인 일 년에 1.2%를 추가해서 납부하게 된다.

 

   이와 같은 세금 혜택 방법을 슬기롭게 잘 활용하여 부동산을 매각/매입하는 기회로 삼으시고 적극적인 부동산 투자에 도움이 되시기 바란다. 많은 부동산 투자자들이 1031 exchange를 이용하여 양도 소득세연기를 받아 세금 신경 안 쓰는 적극적인 투자로, 많은 재산을 증식하고도 세금은 피하고 있다. 이는 부동산에 투자하여 부자가 된 많은 사람이 적극 이용하는 방법으로, 대표적인 인물이 부동산 부자 트럼프 전 대통령이다. 

   이외에도 부동산으로 인한 세금의 절세 방법이 여러 가지 있으니 자세한 것은 세법 전문가와 상의하고 문의바랍니다.  

   문의 (818)438-9727

 


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