2019년 캘리포니아 주택 부동산 시장 전망 - 리나 서

   맥도날드 햄버거 식당은 부동산 비즈니스 회사이다. 맥도날드 햄버거 식당은 맥도날드 형제가 캘리포니아 샌버난디노에서 작은 식당으로 시작하여 나중에 패스트푸드 식당으로 전환하여 많은 인기를 얻었다. 전 세계적으로 명성을 떨치고 있는 지금의 맥도날드 프렌차이즈로 성공을 거두게 된 데에는 밀크쉐이크 기계 세일즈맨이었던 레이 크록의 지대한 역할이 있었다.
   한 조그만 식당에서 밀크쉐이크 기계를 여덟 개를 구입하는 것을 흥미롭게 여긴 세일즈맨 레이 크록은 그 식당을 방문하여 자기에게 그와 같은 식당을 열 수 있도록 청원을 한 후에 그들의 동의를 얻어 일리노이주 데스프레인스에서 맥도날드 식당을 시작하였다. 그 후 그는 성공을 거두었고 맥도날드 형제로 부터 맥도날드 전체 경영권을 인수하여 본격적인 프렌차이즈 사업을 시작하게 되었다. 그러나 사실 맥도날드가 많은 이익을 내는 회사로 성공하는데 기여한 것은, 놀랍게도 부동산 임대 수입이었다.
   현재도 맥도날드 식당의 건물은 맥도날드 회사에서 소유하고 프렌차이즈로 인한 임대 수입과 프렌차이즈 로열티가 회사의 주 수입원이 되고 있다. 프렌차이즈 로열티 수입은 경기에 따라 기복이 있지만 임대 수입은 경기의 영향을 전혀 받지 않는 안정된 수입이 되어준다. 또한, 건물가격이 대폭 상승한곳은 매각하여서 신규 맥도날드 식당이 들어갈 건물이나 땅에 투자하는 방식으로 막대한 수입을 창출해 나간다. 헤리 소네본 전 사장은 “맥도날드는 음식 비즈니스 회사가 아니라 부동산 비즈니스 회사”라고 말해서 유명한 일화가 되기도 하였다.
   이처럼 맥도날드 회사가 대표적인 예가 되겠지만, 많은 회사나 사업가, 기업들이 그들의 사업을 통해서 이익을 창출 하는 것 보다는 사업을 하기위해서 부동산을 매입한 것이 도리어 큰 수입을 창출하게 되는 일은 허다하다. 장기간을 내다보는 부동산 투자는 반드시 성공할 것이고 성공적인 부동산 투자를 위해서는 부동산 시장의 경기의 흐름을 잘 파악하는 것이 최우선 과제라 할 것이다.
   부동산시장에 영향을 끼치는 여러 가지 요인 중에서 중요한 몇 가지를 살펴보면, 미국 경제상황과 고용성장, 그리고 주택 수요와 공급의 균형, 모기지이자율과 융자조건, 주택구입능력, Negative Equity Homes (깡통주택) 등등이 있다.
   먼저, 2018년 미 국 경제 성적표를 보면, 국민총생산(GDP)이 2011년 이후 계속 상승해서 올해는 3% 상승했으며, 실업률은 2011년부터 지속적으로 하락하여 1969년 이후 가장 낮은 4% 아래로 떨어져서 3.9%로 기록되어졌고, 개인 수입은 실업률과 반비례하여서 2.8% 증가하였다. 물가상승률은 2017년에 비해 상승해서 2.5%로 안정적이고, 소비자신뢰지수는 2000년 이후로 18년 이내에 가장 높은 138.4를 기록했으며, 2018년 일자리 증가율은 1.6% 상승했다.
   2019년에도 GDP 2.4% 상승, 일자리 증가율이 1.3%, 실업률 0.2% 하락, 물가상승률 2.4% 개인소득은 2.6% 상승할 것으로 예상되어서 건실한 경제성장이 이어지고 있다.
   2018 년 캘리포니아 주택 중간가격 평균은 전년 예상치인 4.2% 보다 상회한 7% 상승하여 $575,800 이다. 판매량은 2017년과 비교했을 때 3.2 % 낮은 수치이며 4년 만에 처음으로 소폭 감소하였다. 주택구입능력지수는 28%로 2017년 27%와 별 변동이 없고, 30년 고정 모기지 금리의 평균은 4.7 %로 상승하였다. 2019년에 캘리포니아 평균 중간주택 가격은 3.1 % 증가, 판매량은 3.3% 하락할 것으로 예상되며, 주택구입능력지수는 25%로 다소 하락할 것이고, 모기지 이자율은  5.2%로 전망된다.
    최근 몇 년 동안 주택 가격을 상승 시키는 가장 큰 요인인 주택매물 재고량이 1988년 이후로 평균 6.9개월 판매 보유량이었지만,  2011년부터 급격히 하락하여서 2016년에 3.4개월, 2017년에는 평균 2.9개월의 판매보유량으로 평균보다 4개월이 낮게 유지 되었고 수요에 비해 공급이 현격하게 부족하여 가격을 상승시켰다. 2018년에는 주택 판매량이 하락하면서 매물재고량이 늘어나서 평균 3.3개월 보유량을 기록하였고, 2019년에는 주택구입능력지수 하락의 영향으로 판매율이 저하되는 만큼 매물 재고량이 올해보다 약간 늘어날 추세이다.
    미국 기준금리가 지난 2006년부터 9년 6개월 동안 0.00-0.25%의 기록적인 저금리를 유지했었다. 2015년에 연방 준비제도는 모든 경제 지수가 좋아지고 있다고 판단하고 기준금리를 0.25% 올렸고, 2016년에도 0.25% 상승시켰다. 트럼프 대통령이 취임하고 난 후에 기준금리를 2017년에 세 차례, 그리고 올해 세 차례 올려서 현재 2.25%가 되었다. 기준 금리가 올라감에 따라 이에 영향을 받은 모기지 금리도 동반 상승하여 30년 고정 모기지 금리의 평균은 2017년의 4.0%, 2018년 4.7 %로 상승하였고, 2019년에는 5.2%로 상승할 것으로 예상하지만 역사적 평균 기준으로 볼 때 여전히 낮은 수준이다.
     올해 주택 판매량이 저하한 가장 큰 요인 중의 하나는 주택구입능력지수이다. 2018년 주택 가격 상승과 모기지 이자율 상승 폭이 커서 주택구입능력지수가 하락하였다. 주택구입능력지수(home affordability index)는 한가정의 수입이 그 지역의 주택 중간가격을 기준으로 하여 융자금을 상환할 수 있는 능력이 어느 정도인지를 나타내는 지수이다. 수입변동이 없으면 주택가격이 하락하면 주택구입능력이 상승하고, 반면에 주택가격이 상승하면 주택구입능력이 하락한다. 지수가 높으면 융자로 구입할 수 있는 바이어가 많아지고, 반대로 지수가 낮아지면 바이어가 줄어든다. 지난 수년 동안의 주택가격의 하락으로 2011년 (지난 10년 중 주택가격이 가장 낮은 해)에 주택구입능력이53% 이었으나, 그 후 다시 주택가격의 상승으로 주택구입능력은 하락하여 2017년에는 29%, 2018년에는 28%로 하락하였다. 2019년에는 주택가격 상승은 그다지 높지 않지만 모기지 이자율 상승 예상으로 25%로 하락할 것으로 전망된다.
   깡통주택 즉 Negative equity homes는 집값보다 융자상환금이 많다고 해서 Underwater homes라고도 불리며 은행차압이나 숏세일 가능성이 많은 주택이라 볼 수 있다. 캘리포니아 깡통주택은 2010년에 37%를 기록하였으나 주택가격 상승을 힘입어 2015년까지 10% 아래로 대폭 떨어진 후 서서히 하락하여 2017년 말에 3.2%로 떨어졌다. 캘리포니아 평균은 3.2%이지만 엘에이 지역의 대도시 평균은 2%이고 샌프란시스코 지역 대도시들은 0.6%에 불과하다. 미전국의 평균 깡통 주택은 2018년 2분기에 9.3%로 떨어졌고, 깡통주택이 많은 주는 미시시피, 루지아나, 일리노이스, 아이오와, 오하이오와 같은 중부지역이다. 그뿐만 아니라 캘리포니아 주택의 평균 에퀴티가 43.5%로 전국에서 가장 에퀴티가 많은 주로 집계됐다. 이것이 의미하는 바는 숏세일이나 은행차압의 가능성이 있는 주택이 전국에서 가장 적고 건강한 주택은 가장 많은 주라는 뜻이다. 

    2018년을 기점으로 변화된 캘리포니아 부동산시장은 매물 재고량이 0.4개월 상승하였고 판매량은 전년대비 3.2% 하락하였다. 판매가격 상승과 모기지 이자율 상승으로 인하여 주택구입능력지수가 하락하여 내 집 소유주가 54.4%로 뉴욕주 51%에 이어서 미국에서 두 번째로 내 집 소유주가 적은 주가 되었다, 이 수치가 의미하는 것은 임대로 거주하는 인구가 증가해서 잠재 구매자가 늘어나고 있다는 것이다. 주택가격 상승으로 인하여 주거비용이 상승하였고 집을 판매한 셀러들 중 50%가 보다 싼 지역으로 거주지를 변경하는 구매자의 증가는 2018년의 첫 8개월 동안 전년 대비 주택 판매량 하락에 영향을 미쳤다. 또한, 셀러가 집을 팔기 전 평균 주택 소유 기간이 2007년에는 5년이었으나, 2018년에는 11.5년으로 무려 6.5년이 증가하였는데 이러한 현상은 그간의 매물 부족을 부추기는 원인이 되었다. 주택 소유주가 집을 판매하기를 망설이는 이유는, 낮은 모기지 페이먼트, 낮은 재산세, 판매 후 높은 양도소득세(capital gain tax), 판매 후 가격상승으로 인하여 구입가능 지역 선택이 어렵다는 염려 때문이라고 한다. 이런 이유는 판매를 고려해본 많은 주택 소유주가 공감하는 것이라 여겨진다.
   부동산시장에 영향을 주는 미국 경제는, 국민총생산의 지속적인 상승과 실업률이 40년 이내에 가장 낮게 기록되어 건강하다고 진단됐다. 부동산 시장은 2019년에 가격은 소폭 상승할 것이고 판매량은 소폭 하락할 것이라 예상된다. 지난 몇 년간 주택공급 부족의 영향으로 주택가격이 상승하였지만, 최근의 공급조건의 개선에도 불구하고 많은 구매자들이 주택시장의 방향에 대한 불확실성으로 인해 주택구입 결정을 망설이고 있어 부정적인 영향을 미치고 있다. 많은 미국인들이 2008년부터 2010년의 부동산가격 폭락의 경험을 기억하고 있기 때문에 조심스럽게 부동산 경기를 지켜보고 있고, 가격이 현재가 절정이라고 생각하여 구입을 미루려 하는 구매자들이 주택시장이 어디로 향하고 있는지 명확해질 때까지 기다릴 것으로 예상된다.
   한편, 많은 주택소유주가 현재 보유 주택을 낮은 가격으로 구입하였기에 모기지 페이먼트가 적고 재산세도 저렴하여 이 주택을 팔고 난 후 다시 구입해야하는 적당한 지역 선택이 어렵다는 문제로 인하여 굳이 현재의 주택을 급하게 팔지 않으려는 경향이 있다. 이 심리적 여파는 구매자와 판매자 사이의 기대가격 불일치를 초래하고 있으며, 향후 일 년 동안의 가격 상승에 어느 정도의 영향을 미칠 것으로 예상되며, 이러한 구매자와 판매자의 심리가 좁혀질 때 부동산경기가 다시 활성화될 것이라 전망된다. 가격상승과 이자 상승이 안정되어서 잠재 구매자와 판매자가 부동산 매매에 자신감을 되찾고 부동산 시장이 활성화되어 많은 사람에게 내 집 마련의 꿈이 실현되기를 바라는 마음이다.<*>
*SOURCE: CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS®,  CoreLogic*

<문의 > 리나 서, 베스트 부동산 부사장, 직통 818-438-9727