모기지 은행협회는 8월 17일 기준 전국 모기지 연체율은 8.22%로서, 60일과 90일 연체는 9년 만에 최고치라고 발표했습니다, 그러나 안도의 한숨을 쉬게 하는 것은 30일 연체는 감소추세를 보여, 신규 연체율이 줄어드는 추세라 합니다. 최근 들어 젊은 층들 사이에 집값이 폭락하고 은행매물이 쏟아져 나온다는 말이 돕니다. 절대로, 모기지 연체율이 금융 사태와 비슷한 기록을 하여도 은행매물은 없을 것입니다.
금융위기 당시는 무리하게 몇 채씩 사재기하여 빈집이 많았고, 정부의 종합적 대책이 없었으나, 이번 어려움은 주택의 대부분이 실입주자이고, 은행은 차압을 최대한 피할 것이고, 시간문제지 경제는 틀림없이 되돌아가기 때문입니다. 걱정인 것은, 최근 현금 자산이 어중간한 젊은층의 주식투자입니다.
자산이 안정되어 있는 분들은 분산투자의 일부로서 주식을 관리할 뿐입니다. 정말, 증권에 올인하여 부자인 분들은 노하우를 알려줄 이유도 없고, 유튜브를 연출할 시간도 없습니다. ETF로 안전투자를 하건, 점쟁이를 스폰서로 두더라도 생업 증권투자자 자격은 하루 5시간 이상 종목사와 경제 분석 등 흐름을 철저히 이해해야 한다고 생각합니다. 아닌 분들은 분명히 말씀드리지만, 불로소득을 꿈꾸다 빈손으로 돌아간다고 생각합니다. 최악에 부동산투자는 부동산이 남지만, 주식처럼 깡통 구좌에 부채를 떠안지는 않습니다.
첫 주택 구매자의 어려움
요즈음 들어 활발히 신규건축이 늘었으나, 문제는 돈이 되는 대형주택이나 아파트에만 건설을 치중한다는 것입니다. 첫 주택구입자를 위한 소형주택 신규건축은 거의 없고, 3-3.5% 다운이 가능한 정부 지원의 FHA나 Home path 융자도 어렵고, 20% 이하다운 PMI 면제도 이제는 슬그머니 없어져 어려움이 많습니다. 그러나 방1개 이건 좁건, 낡았건, 최저의 금리를 혜택받는 이시기에 방법을 가리지 말고 구매하여, 이시기의 막차라도 타야, 다음 방2개 이상이나, 더 넓은 집으로 이사 갈 징검다리를 만들 수 있을 것입니다.
베이비붐세대의 주택 업사이징 혼란
55세에서 66세까지의 베이비 붐 세대분들은 가장 많은 어려움을 겪는 분입니다. 즉, 앞세대에서 다운사이징을 하여 중형규모도의 주택을 물려받아야 하나, 앞세대분들의 20~30년 이상 늘어난 수명연장으로 주택보유 기간이 늘어나, 주택의 세대교체가 어려운 세대입니다. 지역이나, 규모 등을 조금 양보하더라도 반드시 주택을 구매하셔야 편안한 노후가 될 것입니다. 현재 중형이상의 주택거래가 늘고 공급의 부족으로 가격이 급상승하고, 멀티플 오퍼에 오버 프라이스로 매매가 되는 마켓의 상황이 이를 말해줍니다.
집을 머리에 이고 사시는 분들은 과감히 정리해야 합니다
일전에 말씀드렸지만 주택가격의 상승은 선행과 후행 지역이 계속 변경됩니다. 예를 들어, 대형주택을 보유하거나, 그동안 단독을 투자주택으로 보유하신 분들은 이를 관리하기 쉬운 콘도 2채 이상으로 분산 투자하거나, 4유닛 이하의 아파트를 구매하는 것도 좋은 방법일 것입니다.
예를 들어, 밸리에 70만 불짜리 단독주택을 $3,200에 렌트를 놓으신 분들은, 잠재 가격 상승세를 가지고 있는 지역의 새집이나 수리가 거의 필요 없는 학군 좋고 렌트 연체율이 적은 지역에 50만 불 정도의 타운하우스를 사서 $3,000 전후에 렌트를 놓고, 렌트를 다시 수입(은행은 렌트의 75%를 수입으로 인정해줍니다)으로 환산하여 남은 차액 20만 불을 다운하여 다른 타운하우스를 사는 것도 좋은 분산투자 혹은 다운사이징이고, 더 좋은 투자회수를 가져올 수 있는 최선의 방책일 것입니다.
여기에 더하여, 오를 만큼 오른 밸리는 당분간 잠잠할 것이나, 조금 외곽 지역은 밸리보다 훨씬 많은 주택가격 상승률을 가져다드릴 것입니다. 렌트는 모하비사막의 오두막집도 나갑니다. 테넌트관리가 어렵다는 생각을 바꾸시어야 하는 것이 렌트도 투자입니다. 렌트 투자는 앉아서 렌트 받는 것이 아니고 그래도 쉬운 비즈니스라고 빨리 생각을 바꾸시면 더 좋은 투자계획이 떠오르실 것입니다. 비지니스라고 빨리 생각을 바꾸시면 더 좋은 투자계획이 떠오르실 것입니다.
급변한 주택 매매 현황입니다.
왜? 우리만 모르는지, 현재 산타클라리타와 팜 데일/랭커스터지역이 제일 매매가 잘 됩니다. 거의 내놓자 마자 팔립니다. 코리아타운이나 다운타운같은 경우는 다른 지역과 다르게 비참할 정도로 주택의 매매가 이루어지지 않습니다. 이미 이와 같이 재고 대 매매의 비율 형성되어, 그동안 C19 기간동안 누적된 재고는 이미 소진되었고 겨울에는 비수기에 집값이 상승하는 이상 현상이 벌어지고 내년 봄에는 주택부족으로 난리가 날 것입니다.
지금 돈이 너무 많이 풀린다고 합니다, 예상되는 인플레이션은 합법적인 현금 도둑이라고도 얘기합니다. 한 줄에 3불인 계란이 인플레이션으로 5-6불을 주어야함으로 실제로 은행이나 보유 현금은 가치하락으로 어려움을 겪나, 실물자산, 부동산과 같은 가치 재산은 보조를 맞추어 상승하게 됩니다. 작년 동기대비 아무도 모르게 이미 주택가격은 12%~15% 이상 가격상승 했습니다. 전달에도 말씀드렸지만 다른 커뮤니티는 도약의 기회로 보고 바쁜 움직임으로 난리입니다. 우리도 이자리에 그대로 멈추어 막차도 놓치고 우물쭈물하지 말고, 과감하게 일어서 적응하고 기회를 찾아 움직이고 도약하며 더 앞서 나가는 2020년을 마무리했으면 합니다. <*>
주택 재고의 이해와 의미 -<COMPASS 부동산>조나단 김 -
