2020년 11월 캘리포니아 유권자들은 투표를 통하여 가주 발의안 19를 통과시켰습니다. 이 법안은 주택을 보유하신 분으로 55세 이상이거나 심각한 장애가 있거나 산불 또는 자연재해의 피해자가 현 주택의 가치와 같거나 더 비싼 집으로 옮기더라도 재산세를 동일하게 혜택을 받을 수 있도록 기존의 법안을 개정한 것으로 특히, 형편이 어렵거나 은퇴를 앞둔 410만 명에 이르는 55세 이상 고령자분들에게는 획기적인 재산세 절감 혜택입니다.
캘리포니아의 주택 재산세 부과 기준은 기준가격(Cash Value)의 1%가 기준이며, 실질적인 재산세 납부 고지서는 재산세 1%와 로컬 텍스 및 멜로루즈 등의 스페샬 텍스를 포함하여 보통 과세표준 가격의 1.15%에서 많게는 2%를 넘게 내는 경우도 있습니다.
재산세의 인상과 신규 주택구입 시의 부과 기준은, 기존 주택보유자의 재산세는 몇 십 년 전이라도 구매 당시의 시장가격을 기준으로 하며 매년 최대 2%까지 인상을 하게 됩니다. 그러나 신규주택 구매자는 기존의 주택소유자가 재산세를 얼마 내건 상관없이 구매등기가격(Cash Value)으로 재산정되어 납부하게 됩니다.
이번에 개정된 발의 안 19는 55세 이후 은퇴 기간 중 재정 구성 요소 중 가장 큰 자리를 차지하는 주택의 규모를 줄이거나 좀 더 안락한 거주지로 옮기고자 하는 분들에게 지난 수십 년 동안 캘리포니아 유권자들이 통과한 가장 중요한 재산세 절감 조치입니다.
일전에 만난 사업을 어느 정도 정리하고 은퇴를 앞둔 분과 얘기하다가 이 집에 얼마나 거주하셨냐고 여쭈어보니 30년 정도 되었다고 합니다. 1990년에 13만 불 주고 구매하셨고, 현재 재산세를 2,760불 정도 내시고 계시다 합니다. 만약 이 집을 팔면 구매하시는 바이어는 4배정도인 $11,500불 정도의 재산세를 내시게 될 것 입니다. 그동안의 Prop 60/90의 부부 중 한명이 55세 이상이어야 하는 재산세 감면 조건이 남가주의 제한된 9개의 카운티만 해당되고 주택가격이 같거나 작아야 하며, 특히 평생 1번만 혜택이 가능하니 이사를 가기도 어중간해 그냥 주택을 유지하고 계신 분이 많았습니다.
▲ 수혜대상
대상도 55세 이상만이 아닌 장애인과 재해로 인해 집을 잃은 사람들이 새로운 집을 구매해야 하는 경우에도 해당되며 캘리포니아 내에서 새로운 주택으로 이사할 때 최대 3번까지 기존의 낮은 재산세율을 유지할 수 있도록 했습니다. 해당되시는 분들이 새집으로 이사하면서 기존에 낮은 재산세율을 적용받으려면 신청한 후 보통 승인될 때까지 3개월 정도의 시간이 필요하며, 승인받기 전에 미리 낸 재산세가 있다면 다시 산정해 돌려받을 수 있습니다.
▲ 수혜 기회
이 법안에 따라 기존의 재산 세율이 적용되는 혜택 적용의 기회가 평생 1회에서 3회로 늘었습니다. 이전에는 1회 이상 집을 옮길 경우 이 혜택을 받을 수 없어, 은퇴 후 주택 이전에 많은 망설임과 제한을 주었습니다.
▲ 가능지역 확대
기존에는 남가주 지역 LA, 오렌지 카운티 등 9개 카운티만 해당되었으나 개정된 새로운 규정은 혜택이 확대되어 캘리포니아 내 전역으로 확대되어 지역과 관계없이 더 많은 분들이 혜택을 받게 되었습니다.
▲ 집값 관련 규정 변경
이전에는 55세 이상 주택 소유주나 장애인 그리고 자연재해 피해자가 집을 판 후 2년 안에 마련한 새 주택의 가격이 이전의 집과 같거나 더 낮아야 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 법안 변경으로 집값이 높아지더라도 재산세 감면 혜택이 적용됩니다. 그러나 감면을 받을 수 있는 주택의 가격은 최대, 기존의 가격에 100만 불이 더해진 가격으로 제한됩니다.
▲ 기존의 상속자 혜택
그동안 적용되던 Prop 58과 193은 부모 혹은 조부모의 집을 물려받을 경우 본인이 거주하거나 혹은 거주하지 않고 렌트 및 휴가의 용도로 사용하더라도 기존의 재산세가 적용되었습니다. 하지만 새 법안은 상속자가 이를 자신의 거주지(Primary residents)로 삼아야 하고 혜택을 최대 100만 달러로 상한선을 두었습니다. 예를 들어 180만 달러의 주택을 물려받았다면 100만 달라는 기존의 물려받은 싼 가격의 재산세가 적용되지만, 나머지 80만 불은 현재 가격이 적용됩니다.
▲ 새로운 개정으로 인해 혜택이 축소되는 상속자
반면에 주택 상속자들의 재산세 부담이 높아질 수도 있습니다. 기존의 주민 Prop. 58에 의거하면 부모가 살던 집을 증여, 매매 혹은 사후 상속 등의 과정을 통하여 자녀에게 양도했을 때 그 자녀들은 그 집을 렌트를 주던 자신들이 들어와 거주하든 상관없이 부모가 현재 내던 재산세를 그대로 물려받아 재산세 감면 혜택을 받을 수 있었다. 하지만 새로 통과된 주민 Prop. 19는 집을 물려받은 자녀가 부모로부터 물려받은 집을 세컨드 홈으로 사용하거나 렌트를 준다면 더 이상 재산세 감면을 받을 수 없고 현재의 주택 가치에 따른 재산세를 내야 하는 것입니다.
즉, 부모가 30년 전에 산 주택에 대하여 2,500불의 재산세를 내고 있었다면, 만약 상속받은 자녀가 이를 세컨홈이나 렌트를 줄 경우, 현재의 가치에 대한 재산세가 11,000불이라면, 이 금액을 상속받은 후부터 납부하여야 합니다. 이러한 문제로, 이 법은 낮은 재산세 기준으로 사망 시 상업용 건물, 다세대 주택, 휴가용 주택을 자녀에게 양도하려는 부유한 고객에게는 어려운 상황을 줄 것입니다.
▲ 밀리니엄 실버 세대분들의 은퇴시나리오
(1) 그동안 몇 십 년 살아온 주택의 가치도 많이 오르고 은퇴할 시기도 되어 복잡한 도시에서 벗어나 주택 가격도 저렴하고 대지도 넓은 노후생활이 안락한 교외로 이사하고, 차액을 은퇴 자금으로 활용하여 여유로운 은퇴 생활을 즐기고 싶어도 새로 구입한 주택으로 인해 부담해야 할 재산세를 비롯한 주택 유지비용이 부담되었던 분들에게는 많은 혜택을 주는 개정안이며, (2) 특히, 요즈음 자녀들과 같이 거주하기를 희망하여 더 큰 집을 구매하는 분들에게도 비용지출의 좋은 절감안일 것입니다. (3) 그리고 길어진 수명으로 인하여 부족한 은퇴 수입을 보완하시려는 분들에게는 편법이지만 ADU가 포함된 주택을 구매함으로 좋은 추가수입원이 될 것입니다.
이러한 사항은 그동안 초 저금리로 젊은 층과 중년층의 주택구매수요가 급격히 늘어난 이 시점에 실버세대들의 주택 재산세 혜택까지 더해진다면 실버세대들은 희미하게 보이던 은퇴계획을 구체적이고 여유롭게 확립할 수 있는 기회가 될 것입니다.<*>
문의 (818) 271-9900
주택 재고의 이해와 의미 -<COMPASS 부동산>조나단 김 -
