지금 살까요? 팔까요?
금융 사태 이후 작년 초부터 최근까지 주택시장이 이렇게 혼란스러운 적이 없었던 것 같습니다. 정부는 물론, 부동산 전문가나 경제 전문가들도 약속한 듯이 입을 꼭 다물고 있습니다. 특정한 기미만 보이면 금세 경기가 회복되거나 몰락되는 것처럼 평가하여 발표하다가, 몇 달 정도 지나면 잠잠해지는 것이 반복됩니다. 최근도 마찬가지이고 앞으로도 마찬가지일 것입니다.
2022년 가을 주택시장 현황
아래 도표는 CRMLS의 자료로 10월 말 일주일간 밸리와 산타클라리타 지역의 시장 현황입니다. 새로 나온 매물은 347개, 팔린 매물은 282개로서 새로 나온 매물 중 18%는 팔리지 않고 재고로 누적되는 것으로 보입니다.
생각보다 시장은 나쁘지는 않습니다만, 에스크로가 깨지거나 매물을 거두어들였다가 다시 내놓은 매물이 89개(25%)로 4개 중 1개가 시장에 다시 나온 매물입니다.
가장 두드러지는 사항은 누적 재고와 새로 나온 매물 중 356개 즉, 거의 모든 새 매물은 가격을 재조정하여 내놓는다는 것입니다. 아울러, 계약 종료, 취소, HOLD 된 매물이 203개로 신규매물 중의 18%인 재고 누적분, 가격이 안 맞아 거래가 안 되는 악성 재고 등의 누적, 취소, Hold의 이 세 가지 재고 잠정 누적분이 향후 중기적으로 시장에 좋지 않은 영향을 미칠 것으로 사료됩니다.
반면, 이렇게 거두어들이거나, Hold, 가격 조정이 활발한 것은 지나간 시장에 나타나지 않던 셀러들의 좋은 대응으로 보여 시장의 침체를 억제하는 요인이 될 수도 있습니다. 단지, 누적된 재고가 큰 영향을 안 미쳤으면 하는 바람입니다.
올해 가장 핫 했던 시장과의 비교
포터랜치와 스티븐슨랜치의 콘도와 단독을 올해 가장 핫 했던 6월과 10월 비교해 보았습니다 (이제는 콘도와 단독의 SF당가격이 차이가 없어 같이 비교하였습니다).
포터랜치는 올 6월 SF당 가격이 521불이며 10월은 542불, 평균 거래 소요 일자는 23일과 57일로 약 2.5배의 기간이 걸립니다. 스티븐슨랜치는 올 6월에 SF당 461불, 10월은 443불, 평균 거래 소요 일자는 13일과 65일입니다. 놀랍게도 두 지역 모두 가격 차이가 별로 없습니다. 즉, 지나간 6, 7, 8월은 가격조정이 별로 없었다는 얘기입니다. 그러나, 위의 주택 시장현황 분석 자료대로 그동안은 재고와 밀린 바이어로 적정한 거래가 적정한 가격으로 이루어져 왔으나, 이제부터 향후 6-10개월 동안은 고통스러운 가격 조정이 일어날 수도 있습니다.
NOD(Notice of default)의 급증 정기적으로 리뷰하는 타이틀 회사 자료를 분석하여보니 생각보다 많은 주택 소유자분들이 모기지를 못 내 NOD를 받기 시작합니다. 물론 금융 사태 처럼 Under water 사태는 구조상 안 일어날 것이므로, 주택보유자는 팔아서 밀린 모기지를 갚을 것이고, 은행은 최대한 재융자를 유도할 것입니다.
그러나, 재융자가 가능한 인컴이 있는 분들은 모기지를 밀릴 이유가 없으니 NOD가 계속 급증할 것이고, 은행은 차압을 최대한 막으려고 NOD를 받은 주택소유자를 계속 압박할 것이므로 이러한 매물이 시장에 합류할 것입니다. 그렇다고 숏세일 등으로 가격이 많이 조정될 것 같지는 않습니다. 그렇게 장기간 걸릴 것 같지는 않지만, 금리가 올랐다가 다시 내리기 시작하는 시점까지 특별한 정치적인 문제나 경제의 큰 변화가 없으면 주택가격의 폭락은 없을 것입니다.
아무도 예측 못하는 불안한 요소들이 존재하고 있는 주택시장 상황에서도 바이어건 셀러건 주택을 구매하거나, 시장에 내놓아야 하는 이유는 많습니다. 이상하게 집과 관련되면 귀가 얇아집니다. 주변에서 워낙 책임질 수 없는 훈수를 두는 분이 많으나, 확실한 것은 자기의 주관이 있으면 주택시장의 현실을 직시할 수 있고, 사고 싶은 집을 적시에 적절한 가격으로 사고팔 수 있다는 것입니다.
현명한 분들은 귀를 기울여야 할 충고와 그렇지 않은 충고를 정확히 아는 분들입니다. 안타깝게도, 간혹 우물쭈물 움직이다가 후회하거나 중요한 시기를 놓치게 됩니다. 제일 중요한 것은, 주택시장이 폭락/폭등하건 금리가 치솟건, 바이어는 사고 셀러는 과감하게 가격 조정 후 움직이시면 됩니다.
요새 주택 구매자 중 많은 분들이“금리요? 30년 만기인데, 나중에 금리가 조정되면 재융자 받으면 되지요” 라고 말씀하십니다. 이런 시기에 주택을 사고파시는 분들은 신규 투자자가 아니고 기존 투자의 구조 개선과 실수요자이므로, 그냥 귀 막고 원하는 대로 과감하게 움직이시면 됩니다. 바이어분들은 흐름을 타면 되고, 단기간 내에 집을 매매해야 하는 셀러분들은 (갈수록 시장이 좋아지지 않을 것이므로) 서두르거나 아니면 아예 5년 이상 더 보유하겠다는 여유 있는 마음의 자세가 필요할 것입니다. <*>
